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　　小物业关系大民生，物业纠纷既是事关群众幸福感获得感的“关键小事”，也是社会治理的“民生大事”。为深入贯彻中央城市工作会议精神，以及《中华人民共和国民法典》《合肥市住宅小区物业管理条例》等法律法规，进一步规范我市住宅小区物业服务，提升物业服务水平，助力城市精细化管理提升行动，合肥市中级人民法院、合肥市住房保障和房产管理局联合发布规范物业服务助力城市精细化管理典型案例。本次所选案例涵盖业主大会表决、业主知情权行使、公共收益使用、共用部位占用、消防设施维护等物业服务领域热点、焦点问题。通过发布典型案例，发挥司法审判价值引领作用，引导社会公众树立多元解纷、协同共治的社会治理理念，促进物业服务企业与业主良性互动，共同营造温馨舒适的社区环境。

　　在城市居民小区中，物业服务企业与业主构成物业服务关系的核心主体。物业服务企业作为服务管理人，其首要义务是对物业进行维护管理，为业主提供全方位服务。物业服务合同约定物业服务企业对物业的共用部位负有日常维护管理义务的，物业服务企业应当按照合同约定履行其义务。当物业服务企业管理范围内的共用部位损坏时，物业服务企业应当及时维修，保障业主的人身和财产安全。若超出物业服务合同约定的维修范围，则应依据相关法律法规的规定确定维修责任主体。

　　法院经审理认为，业主大会决议的内容，应经业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，须将征求意见书直接送达或公告送达至每一位业主，保障全体业主的知情权。表决意见应由业主本人或其合法授权的代理人签名确认，以确保意思表示真实；未实际参与表决的业主，其投票权数不应计入表决基数。案涉两次业主大会的投票过程中存在将未参与投票业主计入已表决多数票、委托代理作出的表决意见不具有真实性等违法情形。故判决撤销两次业主大会的表决结果。

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。住宅小区业主公共收益范围包括楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等公共区域的广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用共有部分经营产生的收益等。业主作为小区共有部分的物权人，拥有对公共收益的知情权、监督权和共同管理权。物业服务企业应严格按照物业服务合同的约定对共有部分进行管理并及时分配收益，与小区业主互利共赢。

　　法院经审理认为，案涉小区物业服务费用采用包干制形式，即业主向物业公司支付固定物业费，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担。在此情况下，物业公司对所收取物业费的支出利用属于其公司内部经营范畴，与业主利益并无直接关联，物业服务合同亦未约定物业公司需公开物业费收支账簿及明细账目。因此，孙某等人要求公开物业费收支账簿及明细账目的诉讼请求不能成立。但物业公司自2011年开始服务，孙某等人要求查阅复制相关物业服务资料，并未超过物业公司的服务期间，且均属企业经营管理一般性文件。故判决物业公司提供小区公共收益收支明细、共用设施设备维保等相关物业服务资料供孙某等人查阅复制。

　　本案明晰了包干制物业服务模式下业主知情权的法定边界。在物业费包干制模式下，物业服务企业自主承担经营损益的特性决定了物业费收支明细属于其内部管理范畴，非业主法定知情权范围；但物业服务过程中形成的管理资料仍属业主监督范畴。法院依法驳回查阅财务账簿诉请的同时，支持业主获取基础服务资料，有效平衡了物业服务企业经营自主权与业主监督权。物业服务企业应严格履行资料保管及信息披露义务，对涉及公共区域管理、设施维护等关键服务记录须妥善保存并依法提供查阅；业主行使知情权应聚焦与服务品质直接相关的管理行为，避免过度介入物业服务企业经营。业主与物业服务企业应当共同构建公开透明的物业服务环境，从源头减少纠纷。

　　法院经审理认为，许某与物业公司签订的物业服务合同约定物业公司应当对共用部位及共用设施进行管理和维护，同时约定了物业公司对上下水管道、落水管等供水、排水系统的运行、保养及维修服务标准。结合许某所在楼栋的排水管道分布、物业公司安排的疏通人员所述情况以及日常生活经验判断，许某屋内反水系因楼栋厨房下水公共管道堵塞所致。但屋内反水情况并非短时间造成，因案涉房屋无人居住，以致物业公司未能在第一时间知晓下水管道堵塞并及时疏通，许某对损失扩大亦应承担一定的责任。综合合同履行、当事人过错、实际损失等因素，判决物业公司对许某财产损失总额承担部分赔偿责任。

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，任某侵占小区物业共用部位的行为，构成了对其他业主共有权的侵害，小区其他业主可要求小区物业服务企业、业主委员会对该业主侵占行为进行制止。对业主个人进行行政处罚，具有鲜明的导向意义，体现了“过罚相当”原则，有效震慑违规侵占行为，传递“公共利益不受侵害”的法治理念，保障全体业主的合法权益。

　　如何有效化解该小区面临的问题，成为属地街道、物业公司开展服务的首要关键。2025年2月，瑶海区住房和城乡建设局与属地街道多次会商，结合小区老年群体需求，指导物业公司在开展日常服务的基础上，进一步拓展服务内容，搭建服务阵地，开展多样化便民服务，“红邻驿站”应运而生。属地街道牵头，充分整合辖区各类服务资源，延展服务边界，将医院义诊、代收水费、门锁更换、空调清洗等数十项便民服务纳入仅十平方米的驿站，打造幸福“口袋屋”，为居民提供“家门口”的生活服务。

　　“物业+生活服务”模式打破了传统物业服务的边界，通过整合资源将基础物业服务与医疗健康、家政、养老托幼、便民商业等生活服务嵌入融合，既能满足居民多样化、个性化需求，让服务更精准高效，又能重塑物业服务企业与业主的关系，从管理转向共建共治，是小区治理与社区治理的有益融合。同时，在实施过程中强化了业主委员会、物业管理委员会、楼栋长等自治组织和志愿力量，捋顺了其与社区、物业服务企业之间的关系，进一步提升居民的幸福感和满意度。

　　老旧小区消防设施设备瘫痪、消防无水成因复杂，设施设备自然老化、产品寿命达期是原因之一，但前期设计、原材料、工程质量和后期物业服务企业的管理维护也至关重要。在无法明确消防无水成因、责任主体的情况下，合肥市开展了消防无水小区攻坚行动，以最大限度保障人民群众生命财产安全，攻坚行动成果必须得到巩固。物业管理区域相关共用部位、公共设施设备的管理维护，是物业服务企业管理服务的一项基本工作和重要内容，物业服务企业必须加强日常管理维护，认真履行好相关岗位职责，对于通过专项整治完成更新并移交接管的消防设施设备，更应强化日常管理维护，避免反复维修、重复浪费情况发生。